Thị trường bất động sản ngày càng sôi động tạo khiến nhiều người quan tâm hơn đến việc mua bán và sở hữu những mảnh đất thổ cư. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu đúng và đầy đủ về đất thổ cư là gì? Vì sao phải chuyển đổi đất lên thổ cư khi giao dịch. Bài viết này sẽ giải đáp cho bạn những câu hỏi trên.
Hiểu đúng về đất thổ cư vào các loại đất thổ cư hiện nay
1. Về đất thổ cư
Đất thổ cư là cụm từ được nhắc đến khá nhiều trong cộng đồng. Tuy nhiên trong luật đất đai lại không quy định khái niệm này dẫn đến không có loại đất nào có tên gọi là đất thổ cư. Căn cứ vào mục đích sử dụng mà đất được phân loại thành 03 nhóm là đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Theo khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai năm 2013, có thể nói đất thổ cư thuộc nhóm đất phi nông nghiệp gồm đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục – đào tạo, thể dục thể thao, khoa học – công nghệ, …; đất sản xuất, kinh doanh gồm đất khu công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ… .
Đất thổ cư được cấp sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nhà nước công nhận. Chủ sở hữu đất sẽ có quyền xây nhà ở, các công trình phục vụ cuộc sống, kinh doanh, …
2. Các loại đất thổ cư hiện nay
Do sự khác nhau về chính sách xây dựng, quy hoạch, thuế, … Tại mỗi vùng nên đất thổ cư hiện nay được chia làm hai loại là đất ở nông thôn (ONT) và đất ở đô thị (ODT)
Đất ở nông thôn (ONT): là đất thổ cư thuộc địa giới hành chính khu vực nông thôn do xã quản lý. Đối với các khu vực đang được quy hoạch để lên thành phố thì đất ở tại đó không được coi là đất thổ cư nông thôn. So với đất thổ cư đô thị thì đất thổ cư nông thôn thường được ưu tiên cấp phép xây dựng vườn, ao hơn để phục vụ cho sự phát triển của hộ gia đình sở hữu nói riêng và địa phương đó nói chung.
Đất ở đô thị (ODT): vẫn mang đầy đủ đặc điểm của đất thổ cư thông thường, thuộc phạm vi quản lý từ cấp phường, thị trấn, quận, thành phố, hay là khu dân cư quy hoạch của đô thị mới. Đất ở đô thị được áp dụng một số chính sách khác so với đất ở nông thôn như thuế, giấy phép xây dựng,… Chủ sở hữu có quyền xây nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác theo quy hoạch xây dựng được cho phép trên mảnh đất của mình.
Vì sao nên chuyển đổi đất lên thổ cư?
Ngoài đất thổ cư ( Đất phi nông nghiệp ) thì còn hai loại đất nữa là đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Tuy nhiên đất nông nghiệp thường được chuyển đổi lên đất thổ cư hơn và có khả năng chuyển đổi cao hơn.
Đất nông nghiệp là loại đất chỉ được phép sử dụng vào mục đích sản xuất sản phẩm nông nghiệp gồm:
- Đất trồng cây hàng năm như lúa và cây hàng năm khác
- Đất trồng cây lâu năm
- Đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng
- Đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối, đất nông nghiệp khác.
Do đó, nếu có nhu cầu xây dựng nhà ở, dùng để kinh doanh. Thì phải chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Tuy nhiên không phải tất cả các loại đất nông nghiệp đều được chuyển đổi thành đất thổ cư. Chỉ có đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm như lúa và cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thuỷ sản là có thể lên đất thổ cư.
Còn đối với đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất làm muối … do tính chất đặc biệt nên không được phép chuyển đổi.
Dựa vào mục đích sử dụng và nhu cầu bất động sản đang tăng lên không ngừng hiện nay. Thì đất nông nghiệp không có giá trị cao bằng đất thổ cư. Giá trị của đất thổ cư ở các vùng, địa phương khác nhau cũng có sự khác nhau. Đất ở đô thị luôn có giá cao hơn và cao hơn rất nhiều so với đất ở nông thôn.
Lệ phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư dựa theo công thức: 50%x (giá đất thổ cư – giá đất nông nghiệp)/ m2. Trong khi đó giá đất ở trong những năm gần đây liên tục tăng cao còn giá đất nông nghiệp không tăng quá nhiều. Điều đó khiến lệ phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở trên mỗi m2 đất cũng ngày càng cao hơn gây khó khăn cho người có nhu cầu chuyển đổi.
Điều kiện và các bước làm thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
1. Điều kiện chuyển đổi đất sang đất thổ cư
Tại Khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất quy định: “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”. Như vậy, đất muốn xây dựng nhà ở mà không phải đất thổ cư thì trước tiên phải xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 tại điểm d và e có quy định tất cả các loại đất muốn chuyển sang đất thổ cư phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc trực thuộc trung ương)
Trong đó, UBND cấp huyện chỉ cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở khi đủ 02 điều kiện sau:
- Dựa theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện cho phép chuyển sang đất ở (nếu không cho phép thì phải đợi).
- Theo đó các điều kiện cần để chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư như sau:
- Có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Không có tranh chấp đối với miếng đang đang được chuyển đổi.
- Đất không bị kê biên tài sản trong thời gian thi hành án.
- Chuyển đổi đất trong thời hạn sử dụng.
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Các bước làm thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành mới nhất gồm:
Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sổ đỏ, sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân.
Bước 2: Nộp hồ sơ chuyển đổi đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
Tại đây bạn có thể sẽ nộp gián tiếp hồ sơ tại Bộ phận một cửa. Sau đó bộ phận này sẽ chuyển hồ sơ tới Phòng Tài nguyên và Môi trường để xét duyệt. Đối với những nơi không tổ chức Bộ phận một cửa thì có thể đến trực tiếp Phòng Tài nguyên và Môi trường để nộp.
Sau khi xét duyệt, nếu hồ sơ của bạn bị thiếu, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ gọi điện cho bạn lên lấy hồ sơ về bổ sung trong vòng 3 ngày sau khi nộp
Bước 3: Nộp phí chuyển đổi đất và chờ kết quả
Phòng Tài nguyên và môi trường sẽ thông báo cho bạn số tiền phải nộp khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Việc nộp phí chuyển đổi đất rất quan trọng vì bạn nộp tiền càng sớm sau khi nhận được thông báo thì hồ sơ của bạn sẽ được duyệt nhanh hơn. Bạn sẽ nộp tiền tại cơ quan thuế và giữ biên lai để xuất trình khi cần.
Thời gian giải quyết hồ sơ là từ 25 ngày đối với vùng sâu xùng xa, miền núi, biển đảo và 15 ngày đối với những nơi khác. Thời gian này không bao gồm các ngày nghỉ lễ theo quy định của nhà nước và không tính thời gian nộp phí chuyển đổi đất.
Kết Luận
Trên đây là những thông tin cơ bản và đầy đủ về đất thổ cư. Lý do nên chuyển đổi đất lên thổ cư và quy trình chuyển đổi đất. Hy vọng bài viết đã mang lại cho bạn kiến thức bổ ích và hẹn gặp lại bạn trong những bài viết sau.
Xem thêm nội dung gợi ý khác:
